雷速-德国后防稳固，英伦球队仍与欧预赛对决

英国大选尘埃落定

梅姨继续执政政局却跌宕起伏

关于英国/伦敦房产的一切问题

无论是宏观政策

比如：脱欧、大选、楼市行情

还是具体问题德国后防稳固，英伦球队仍与欧预赛对决，比如伦敦潜力投资区域

楼盘具体分析

相信很多英国房产投资者都心存疑虑

高力国际对话《英国房产与投资周刊》范主编

为投资者们答疑解惑，投资干货都在这里

《英国房产与投资周刊》——范慧勇

　　《英国房产与投资周刊》是英国唯一一家专注于房地产和投资领域的中文出版物。2004年旅居英国以来，长期研究英国房地产市场，对伦敦房地产市场、区域特点、楼盘信息有着全面、深入和系统的知识。

　　主编范慧勇先生对中英商贸投资、英国政治经济、社会福利制度、英国华人历史有深入研究。德国后防稳固，英伦球队仍与欧预赛对决他拥有17年在英国和中国领先媒体机构的工作经验，采访了数百家世界领先的机构CEO，曾任英国《华闻周刊》执行主编、《21世纪经济报道》管理财富新闻部负责人。而且是畅销商务管理图书《21世纪管理先锋》的联合作者，21世纪丛书《世界500强韬略》、《聆听商界领袖声音》的主编。

　　Q:大选结果会有哪些影响，是否会影响楼市？

今年的英国大选跟去年的欧盟公投一样，结果出人意料。尽管保守党以议会议席最多的党派继续执政，首相特蕾莎梅继续出任首相，但保守党在议会的席位仅为321席，并没有达到半数(325席)，因此不得不协商和来自北爱尔兰的民主统一党(DUP)组成执政联盟。

大选过后，英国执政党在议会的优势丧失，对英国政局以及房地产市场的影响至少表现在以下几个方面：

首当其冲的是脱欧谈判。如果说大选结果带来的最大变化，无疑是选前的硬脱欧可能性在大选之后变得几乎不可能，意味着脱欧谈判比选前预期会更加平稳。这对房地产市场而言，能够起到同样缓和波动的作用。尽管不确定性依然存在，但由于最大限度避免硬脱欧，也就能最大限度地避免房地产市场的剧烈动荡。

大选带来的第二大方面影响，是随着主张苏格兰独立的苏格兰民族党(SNP)在大选中的明显失利，苏格兰独立的声音明显减弱。在可预期的中短期内，英国将可以集中精力进行脱欧谈判，而不用担心苏格兰闹独立。因此对房地产市场的稳定也将起到正面作用。

第三，由于大选结果出乎最初的预料，加上目前执政的保守党处于弱势执政，英镑汇率继续出现疲软行情。这对海外买家而言，相当于英国房产按照外币计价，仍处于难得折扣投资窗口期。

第四，由于大选产生的微弱执政党政府境况，英国中央银行即使在面对通货膨胀率开始升高的情况下，依然表示在几年内不考虑大幅上调基准利率。这将意味着按揭利率仍将保持在历史最低位。

目前看来，大选的结果，对房地产市场的影响并不巨大，楼市仍将继续大选前的市场调整期；大选前的英国本地买家持币观望、海外买家继续享有利率红利的行情仍将持续。

　　Q：脱欧谈判在6月正式启动，请问主编对于英国接下来的情况有什么见解，是否伦敦的房产市场还值得投资？

脱欧谈判已于6月正式开始，由于目前执政的保守党在议会的席位不过半，在谈判过程中如果遇到重大分歧，执政党没有办法一意孤行地党内做主，而是必须在议会里和工党为主的其它党派协商决定。这样的话，意味着脱欧谈判中，谈判的氛围更加柔和，能最大限度地避免房地产市场的剧烈动荡。

针对海外投资者，上一个问题中涉及的英镑汇率、基准利率两大因素仍将是重大利好，实属历史上非常难得的海外买家投资窗口期。

英国楼市由于面临当前的脱欧谈判期的不确定性，因此出现房价增幅明显放缓(但仍处于缓慢上涨行情)、以及本地投资者持币观望期。

投资者需要的是确定性，我的理解是无论脱欧谈判的结果如何，无论是通常理解的“好结果“还是“坏结果“，只要谈判基本结束事态明朗，就意味着一种确定性。因为对英国政府而言，在谈判结果的基础上，总会有针对“好结果”或者“坏结果”的政治、财政、税务、贸易等一系列应对措施。关键的是，只要有了确定性，投资者将有明确的投资策略，政府也将为了稳定和吸引投资方面出台相应的措施。

因此，只要有了确定性，房地产市场将明显改善，意味着这两三年压抑的涨幅会迅速释放，房价迅速上涨。与此同时，只要有了确定性，英镑汇率也将迅速回升；英国央行的基准利率也可能面临上调。这样看来，这种确定性之前的窗口期，对海外买家来说，并不会持续太久。

Q：脱欧谈判在6月正式启动，想请问主编对于英国接下来的情况有什么见解，是否伦敦的房产市场还值得投资？

伦敦最近确实有一些负面的事情密集发生，比如遭受恐袭，以及高楼火灾。于是国内很多朋友会关心问候，担心伦敦太不安全，或质疑伦敦的房产投资价值。

在这里补充一点个人感受：

任何国家或城市都有各种各样的问题，但是，国内对于英国或伦敦的了解，由于信息严重不对称，再加上英国所有媒体从来只报忧不报喜，因此造成国人对英伦的理解，比正常情况有很大的负面认识。

因为伦敦是世界上最国际化、多元化的城市，不同族裔、政见、信仰等群体难免发生冲突。

比如当前富贵区域的诺丁山Notting Hill(电影诺丁山和诺丁山狂欢家那个区域)，在1950,60年代是加勒比海黑人和周边居民的矛盾和小规模骚乱不断。1960,70年代，伦敦西郊的印度裔聚居区Hounslow、Southall一带，也是矛盾纠纷不断。1980年代，爱尔兰共和军几乎每个月都在伦敦恐怖袭击事件。1990年代以来，也有7.7地铁爆炸、2011黑人黑帮老大被警察击毙引发的骚乱，以及最近的恐袭……社会问题不断，社会照样发展，这样的状态更健康持久。

人不可能不生病，社会不可能没有任何问题，是保持自由让问题有限地发泄出来呢，还是纸包火、压制问题高压统治然后有一天大爆发呢？英国伦敦这种最大限度的自由、法治下的自然演变，循序改良的社会，我个人认为更健康、更良性、更可持续发展。

根据过去十几年在伦敦非常融入本地的学习、工作、生活的认知，伦敦应该是全世界最为多元化、最为包容、最自由的城市。即使最近遭遇严重恐袭、和高楼火灾，包括地铁、火车站在内的几乎所有公共场所都没有安检，公共场所所有的街头艺人、大规模社会活动都如期正常进行，一切照常……天灾人祸哪个城市都有，但伦敦始终是最安全的国际大都会之一。

也正是因为伦敦一贯的开放包容和自然调节，即使在上述事件不断发生的过去数百年时间里，伦敦的经济始终在持续地发展，城市实力也在不断地壮大。从房地产的角度看，新增需求不停地在增长，但由于土地极为有限、规划审批严格、建设速度缓慢等约束，供应量始终达不到需求量。因此房价上涨的趋势非常明朗，当前市场只是下一轮大幅上涨的调整期而已。

Q：主编对于买家们在选择项目上，有什么样的建议？

对于购房项目选择，我将始终如一地强调房产投资的黄金准则“地段、地段、地段”。

首先，投资者必须非常明确自己的投资目的或需求是什么。因为大多数情况下，一个项目很难同时满足自住和投资两方面的要求——已经成熟的宜居区域房价往往已经比较高了；但潜力巨大适合投资的房产，当前往往处于区域再生改造过程中、配套还不甚完善、到处都是工地，因此并不十分宜居。

另外，投资者必须明确地知道是希望每年高的租金收益率呢？还是希望从房价涨幅中获取更大收益呢？这两大因素也决定了选择房产的区域差别。比如伦敦和英国南部地区的房价较高，因此相对于英国北部地区，伦敦的租金收益率较低，但房价的长线涨幅却更高。

在选择房产时，如果是看中房价的增值潜力，英国最大的房地产网站Rightmove调查总结的房价额外上涨区域的考察要点如下，可供参考：

周围是否会有新的轨道交通车站？

区域内是否有那种很酷很独特的商铺出现？

周围是否有Waitrose等有特色的超市？

街道两旁是否有建筑商的装卸车？

年轻的职业人士都搬到哪去了？

夏天时，酒吧、咖啡厅是否有露天座位？

周边学校的状况如何？

相邻街区如何？

对于投资出租房产的买家，如果希望所投房产处于满租率，按照Rightmove的调查统计，伦敦市场的房产，98.5%的可以达到一天都不空闲的满租率。希望达到满租率的投资者需要仔细考量以下的要点：

是否在通勤带上？

是否临近交通升级工程？

经济震荡后市场表现如何？

周边学生需求如何？

低犯罪率？

众多酒吧和娱乐休闲场所？

商业配套、店铺、餐厅等？

对于房产和区域的选择方面，我还想补充几个方面。由于伦敦各个社区的居民构成在不断地变化状态，当前的局面构成未必意味着将来还是同样的居民机构。另外，伦敦城市面积不大，部分区域可能受高速公路、飞机航线等影响，在噪音、空气质量等方面都会有很大的差异。等等这些问题，都需要投资者向大型的、有信誉的、专业的服务机构咨询。避免受到不熟悉伦敦情况、硬推销的小中介误导，被不实或有严重偏差的不专业人员误导。最后这个原则，同样适用于法律、金融按揭、税务规划等环节。